党建工作是一切工作的核心，党的工作最坚实的力量支撑在基层。为强化党建引领作用，推动建立全省住房城乡建设系统“基层党建+"体系机制，推进住建领域治理体系和治理能力建设，近年来，全省各地积极行动，在物业管理、老旧小区改造、垃圾分类、城管综合执法网格化等住建业务工作中，取得明显成效。

为更好总结各地“基层党建+”工作经验，推动住房城乡建设党建工作与业务有机整合、与社会治理有机结合，探索研究住房城乡建设领域有普遍借鉴意义的“基层党建+”组织架构和工作模式，湖南住建微信号将陆续推出全省住房城乡建设领域“基层党建+”各地典型经验材料，供大家学习、参考和借鉴。

娄底市住房和城乡建设局关于“基层党建+物业管理”调研报告

一 娄底市中心城区物业管理现状

（一）物业管理基本情况

目前，中心城区共有小区、院落(家属区)580个。其中实行物业管理(收费物业管理)的230个，管理面积约2000万㎡，物业覆盖率40%。共成立业主委员会200个(含单位院落、家属区)，约占1/3。中心城区共有物管企业180家,从业人员8000人，以下岗再就业人员、农村转移劳动力为主，整体素质较低；入住率和物业费收缴率较低，抽样调查结果显示，中心城区空置率22.67%,物业费收缴率普遍在70%左右。

（二）目前物业管理现状

1、服务质量差距大。一是服务水平较低,相当一部分物业小区依然以传统的保洁、保安、保绿、保养为主要服务内容; 二是智能化程度低,缺乏现代化管理理念和手段，专业化管理团队少。三是物业企业规模普遍偏小,服务不到位、经营不规范。目前娄底中心城区五星级物管企业只有5家，三、四星级物管企业才40家。

2、业主担责不到位。一是部分业主缺乏“花钱买服务”意识和“物业小区是我家、建设小区靠大家”的意识; 二是业主责任主体意识缺乏,违规装修,违规占用公共空间和消防通道,以及随意欠费现象较为普遍; 三是组织化程度低,多数小区没有成立业主委员会,已成立的也有不少运作不到位,有名无实。

3、体制机制有缺失。一是市、区、街（镇）、社区四级网格化管理体系不健全、运行不畅; 二是物业服务和公共服务界限不清，政府相关职能部门对小区内的事务监管少,安全管理、违建等监管职责缺位；三是供水、供电等专业经营单位利用垄断地位，将自身责任义务强加和转嫁到物业企业；四是是物业管理齐抓共管格局尚未形成,社会普遍认为，物业管理的事就是住建部门的事。

4、行业发展问题多。一是零门槛准入,全面取消物业企业资质审批后,行业管理部门没有抓手,导致从事物业服务的企业泛滥,整体水平不高; 二是矛盾多发，特别是开发商遗留问题、地下停车位归属和收费管理、占用公共部位和消防通道、邻里关系、物业服务不到位等方面; 三是物业管理定价机制缺乏弹性，导致物业服务陷入低价劣质恶性循环。

二 打造“基层党建+物业管理”新模式的经验做法

为了破解住建工作基层落实和服务群众“最后一公里”难题，娄底市住建局（人防办）按照党建引领、典型引路、全面推广的方法，匠心打造“基层党建+物业管理”新模式，走出了一条提升娄底物业管理水平的新路子。

（一）坚持党建引领，党员带头强组织。

充分发挥党支部的堡垒战斗作用和党员的先锋模范作用，把党建工作的强大引领力植入居民小区管理。在市住建局（人防办）党组、市住保中心党委和长青街道党工委的指导下，在贤童电力小区（住宅楼26栋，住户660户，党员301人）率先成立了怡然乐居临时党支部。负责小区的党建宣传、对党员的教育管理。同时，结合小区实际情况设置28个党小组，每个楼栋组建“两长三员”管理组织机构（“两长”是党小组长和楼栋长，“三员”是治安管理员、卫生管理员、劝导管理员）。全面加强了小区、楼栋的领导组织力量，构建了“党建工作有人抓、楼栋事务有人管、邻里纠纷有人调解”的喜人局面，小区、栋楼的自治管理步入了良性循环。

（二）构建联动机制，规范物管同参与。

小区临时党支部牵头，社区居委会、业主委员会、物业公司积极响应，建立四方联席会议制度，民主决策，确定小区文明建设、社区便民服务、业主自治及物业服务等活动的整体规划，特别是小区内重大事项、突出问题，坚持“民事民提、民事民议、民事民决、民事民评”的原则定期开展联席会议、及时研究解决各项活动中存在的主要问题和矛盾，做到矛盾不出小区。2019年下半年，通过四方联动机制，成功解决了困扰多年的“三供一业”维修矛盾、规范养狗管理、规范停车秩序、规范租户管理等难题。业主对小区事务的参与度逐步提升，业主满意度和物业费收缴率达到了100%。成功走出了一条“党建引领、党员示范、网格管理、自我服务、建设幸福小区”的新道路。

（三）倡导志愿服务，乐有所居凸活力。

贤童电力小区积极组建社工服务中心、学雷锋志愿者服务站，现有员工志愿者63名，小区志愿者200余名，其中党员60余名。志愿服务站定期组织内容丰富的志愿活动，为小区居民定期开展健康公益讲座、免费测量血压血糖、免费上门理发等，现已开展志愿者活动50余场次。小区还组建了书法、歌唱、舞蹈、摄影、篮球、太极拳6个兴趣小组，由志愿者担任组长，组织文艺活动小组参加社区公益活动，丰富了小区居民业余文化生活，提高了小区居民乐有所居的活力，提升了小区居民的幸福感和归属感。

（四）抓好典型推广，和谐社区齐创建。

市住建局（人防办）、市住保中心在培育好典型的基础上，因地因势利导，大力推广，拟实现全覆盖。引导怡然乐居党支部将贤童电力小区物管模式植入大科街道“和悦家园”小区，先从党建引领公益文化活动入手开展一系列活动，在这个居民有近万人的小区产生了热烈的反响，面对年初新冠肺炎疫情的影响，广泛宣传、全面消杀、严格值守、联防联控，业主纷纷点赞。当前，该小区临时党支部正在筹建。现长青街道关家社区技术监督局家属院的物业管理面貌也焕然一新，居民满意度和物业费收缴率节节攀升。

三 存在的困难与问题

1、党建引领不充分。基层党建与物业管理的融合不深、衔接楔入不好，基层党建的引领作用发挥不充分，有“脱节”现象。

2、基础设施不配套。小区内居民的文化需求、生活必需设施不配套，功能不齐全，有的小区甚至没有活动场所，难以保障各项活动的开展。

3、组织设置不健全。受各种因素制约，目前，绝大部分居民小区没有设立党组织，党建工作无法正常开展。

4、经费筹措难度大。没有固定的经费来源渠道，活动开展无法正常保障。

四 意见建议

(一)抓党建强引领

1、抓好党组织创建。在条件成熟的居民小区加快党组织的创建，做到应建尽建、可建即建。

2、加强指导引导。充分发挥街道、社区党组织在物业小区、物业企业、业主委员会中的领导作用，使党组织的领导力深入物业管理的各个层面，做到“小问题不出小区、一般问题不出社区、大问题不出街道辖区”。

3、强化党员管理。充分发挥党员领导干部的示范作用，做实在职党员进居住地社区服务群众工作，亮明党员身份，深度参与居住小区管理和建设，特别是业主委员会工作。加强对党员干部、公职人员在居住小区内行为的监督和约束，参照先进地区做法，对不按时缴交物业费、违反管理规约的党员干部和公职人员，交由相关部门严肃查处。

(二)抓宣传强责任

1、加强物业管理法规政策宣传，明确业主在物业管理活动中的责任主体地位和责任清单，引导业主自觉遵守物业管理各项制度和规定。

2、按照法规规定,将物业服务合同、管理服务范围和标准、职责义务、收费标准和依据、收支等重要事项公之于众，阳光运行，充分保障业主的知情权和参与权。

(三)抓教育强素质

1、加强员工培训,苦练内功,提高行业专业化、精细化、标准化水平。创新服务模式，全面推行标准化、数字化物业管理，提高全行业信息化水平。

2、讲好“物业故事”，利用传统节假日，通过开展小区文体活动，促进业主之间、业主与物业企业之间的沟通和交流，消除隔阂、增进互信,形成小区共建共治共享氛围。

(四)抓发展强保障

1、将物业管理纳入社区治理体系，厘清政府与市场的关系，精准划清物业服务和公共服务的界限，积极探索政府向物业行业购买服务途径，且市、区财政配套建立中心城区物业管理专项奖补资金，扶持物业行业发展。

2、建立和实施差别化的物业管理服务标准化体系。新建楼盘实行标准化物业管理服务，单位家属区及院落实行基础物业服务，开放式小区及安置小区等实行大物业服务,推动物业管理服务行业提质升级。

来源：湖南住建

编辑：刘艳芳