7—8月为房地产市场传统淡季，市场交易量出现季节性回落。根据国家统计局8月15日发布的房地产市场相关数据，1—7月，全国新建商品房销售面积5.16亿平方米，同比下降4.0%；新开工降幅继续低位收窄，投资降幅略有扩大；7月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅整体有所收窄。

业内人士分析认为，市场还处于深度调整的阶段，但核心城市优质地块土拍保持较高热度，优质项目入市后有望继续对市场形成支撑，下半年核心城市在政策改善及较强基本面支撑下有望保持一定韧性。

核心城市抗跌性凸显，改善型需求成三季度楼市回暖关键

“全国房地产市场延续‘核心城市企稳回暖、非核心区域持续调整’的分化态势。”58安居客研究院院长张波在接受采访时表示。

从统计局公布的7月房价数据来看，一线城市新房降幅收窄至0.2%，上海新房价格逆势上涨，连续多月领跑全国；北京、广州安居客数据显示一二手房价格明显上涨。二线城市降幅扩大至0.4%，弱二线及三、四线则面临“量价双杀”、库存压力突出。

张波告诉央广网记者：“一线城市新房降幅收窄，反映高能级城市抗跌性更强。上海新房价格逆势上涨，主要得益于高端改善型需求集中释放。同时，一线城市及部分强二线城市通过政策优化、土地市场高热等信号逐步修复信心。”

从二手房来看，房价下行趋势有所增强，结合安居客线上数据，找房热度回落、在架时长延长，虽挂牌供应和作业活力略有改善，但难抵负向影响，也与季节性淡季及购房者市场信心有关。

另外，安居客数据显示，7月，建面约144㎡以上大户型搜索量同比上涨明显，核心城市低密洋房、地铁盘去化周期有所收窄。对此，张波预计，三季度改善型需求可能成为市场主力，推动成交量结构性回暖。未来随着城市更新项目如城中村改造、老旧小区升级将成为新增长点，也会同步带动改善需求增长。

近期各地政策频出，尤其是北京五环外限购的优化放松，已经给8月市场带来热度上升的迹象。此外，7月地方层面也在政策端持续发力，成都分批取消住房限售政策；荆门跟进落地现房销售；多地优化公积金贷款政策，其中广州拟落地“商转公”；福建、山东、浙江、广东、湖南、安徽、四川发行超400亿元专项债券收回收购闲置存量土地。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶在接受采访时表示，当前，推动市场“止跌回稳”仍是房地产政策核心目标，短期政策预计将继续聚焦城中村和危旧房改造，专项债收储等已出台政策的有效落实，同时下半年降息仍有一定空间。

在张波看来，地方持续政策推出或执行，以旧换新、房票安置、公积金松绑等政策，意图打通置换链条，不过政策施行效果以及执行力度还需在8月市场继续观察。

待售面积环比减少、新开工结构改善、政策工具积极到位

从房地产开发投资数据来看，1—7月份，全国房地产开发投资同比下降12.0%；房屋新开工面积同比下降19.4%。7月末，商品房待售面积比6月末减少462万平方米。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，目前购地房企的资金压力还是略大，对于既有的土地项目，要持续优化开发投资等政策，鼓励房企积极开工建设。尤其是结合市场需求的好房子产品，持续增强销售预期，必要时候要在预售标准方面进行优化，促进房企预售资金加快回笼。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，随着各地加大优质土地供应、完善公共配套设施等营商环境，推进城中村、危旧房改造等，市场规模开始稳定。

“今年新开工指标总体上在积极改善，和新开工的主体结构有关系。”严跃进告诉央广网记者，目前可以新开工的房企，普遍都是去年四季度以来销售状况不错的房企，且购地的结构也比较良好。

李宇嘉称：“房地产市场止跌回稳是一个较长的过程，房地产筑底转型也是一个过程，这是正常现象，导致中间会有反复。这一变化主要受政策落地、消费季节性、二手房挂牌等综合因素影响，但止跌回稳的趋势是不变的。”

“供给侧改革也要继续加速，好房子将从高品质、高价转向普通住房、保障性住房、老旧小区改造，特别是城市更新成为新的增长动力，全面推进公共设施补短板等，驱动卖旧买新的住房改善型需求还有很大的潜力。”李宇嘉补充道。

在严跃进看来，目前要把既有的政策重新梳理，确保政策效应持续发力。下半年房地产市场回稳的基础依然是扎实的，尤其是政策工具是积极到位的。同时，各地要持续创新，探索一条持续有效的稳楼市之路。