作者系浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长

房地产兼具居住服务需求和投资属性，决定其在任何时期在任何国家经济社会发展中均占有十分重要的地位。近年来，受多年房地产开发量价过度透支、城镇化增速放缓、经济运行承压等多因素的影响，我国商品房销售与投资出现阶段性回落。一些观点据此认为，随着开发规模下降，房地产行业在我国国民经济发展中的地位弱化，甚至不再重要，这个观点有失偏颇。一方面，房地产业包含了开发经营、中介服务、物业管理和其他房地产活动，涵盖投资、开发、经营、服务和管理等多个环节，仅以开发规模判断，不能全面反映房地产行业在国民经济中的地位。当前，我国城镇化由快速增长期转向稳定发展期，城市发展由大规模增量扩张转向以存量提质增效为主，房地产在住房服务、资产管理等方面市场规模保持着较快增长，发展的潜力还很大。另一方面，随着商品房市场逐步消化前期过量开发带来的高库存，市场供求将迈向新的平衡，新房的投资规模与销售体量也将回稳至合理区间。

房地产业是发达经济体的支柱产业

世界上处于经济成熟阶段的主要发达经济体，其房地产业经过上百年的发展，仍是经济的支柱产业。2010至2023年，澳大利亚、德国、日本、英国、美国的房地产业增加值占GDP平均比重分别为12.18%、10.74%、12.06%、12.91%、12.35%，总体处于10%左右的稳定区间，其在宏观经济中的占比一直保持在较高水平，对国民经济发展形成持续稳定支撑。

从新建规模看，以日本和韩国为例，2000至2024年每千人年均新建住宅分别为7.74套、10.39套，仍保持较高强度，按等比例推算，我国城乡每年新建住宅的规模应在1000万-1490万套之间。即使是房地产发展经历了200多年的美国，2000年至2024年平均每年新竣工的住宅为127.6万套，每千人年均新建住宅为4.41套，按此数据推算，我国城乡新建住宅规模至少达到620万套。发达经济体住宅建设包括通过原址（或就近）重建、低效用地再开发等方式，形成“以新换旧、以优换劣”的更迭机制，与住房服务、资产运营共同构成可持续的产业发展体系，既提升居住条件和城市品质，也带动建筑、建材、家装家居等上下游产业链及就业，进一步巩固了房地产行业在国民经济中的地位。

我国房地产潜在需求大

发展方式将从增量为主向增存并重转变

一是大量存量住房亟待更新。“七普”数据显示，城镇住房中1980年以前建成的约占2.98%，1990年以前约占11.62%，房屋的更新改造具有长期性与必然性，在结构安全、节能低碳、适老无障碍、加装电梯、室内环境健康、管线更新、智慧化改造以及社区公共空间完善等方面，均有持续提升空间。二是还有一定规模居民住房亟待改善。“七普”数据显示，全国城镇人均住房面积16平方米以下住房家庭户占比11.31%，8平方米以下占比2.04%，涉及人口分别约1亿人和1800万人。三是居民对“安全、舒适、绿色、智慧”好房子的需求强烈。近年来，一些“好房子”项目持续热销，充分说明潜在需求大。当前，我国住房建设的重心正由单纯扩量转向“增存并重”“以新换旧”和“以优换劣”的质量提升，包括加快完善“15分钟生活圈”的公共服务可达性，让更多群众住得安心、住得省心、住得舒心。

我国正处于新房、二手、租赁三元市场体系重塑阶段

从房地产市场看，当前我国正加快形成以新房、二手房、租赁住房协同发展的“三元结构”。其一，新房供给由规模导向转向精准与品质导向，现房化、品质化、功能复合化成为主线，开发重心由“快周转”转为产品力、工程质量、交付可靠性与社区配套完善度等的全面竞争，充分满足改善性需求，同时重点在职住不平衡区域和公共服务完备区存在的结构性短缺进行补位。其二，二手房在以价换量、税费优惠与翻新改造环节提效带动下，已成为承接刚性需求的重要渠道，并与家装家居、节能设备改造、适老改造等形成联动，形成新的投资增长点。其三，租赁住房作为第三支柱，承接青年与流动人口的阶段性居住需求，提供“先租后买、试住择址”的选择，并对房地产市场波动发挥缓冲功能。三者共同构成“新增优化—存量提升—租赁稳流动”的运行机制。与以往过热相比，房地产市场在自我调节中，将更好满足多元化需求。

我国房地产正处于从“卖一次”向“管一生”重心转移

房地产行业运行方式正由单次“开发—销售”的项目导向，转向“规划—建造—交付—运营—维保—更新—资产管理”的全生命周期管理。围绕以人民需求为核心，构建支持安全、舒适、绿色、智能的“好房子”体系，房地产行业由“类制造业”升级为“产品—服务—运营”一体化：前端以高标准设计、工程质量与交付口碑为基础，中端通过物业与社区运营、长租与产业社区、能源与运维托管、数字资产管理等形成稳定的服务供给，后端以存量更新与资产价值维护，提升行业经营的持续的闭环管理。房地产行业由高度依赖一次性销售回款，转向销售收入与运营性收入并重的更稳健格局，行业韧性与持续贡献能力同步增强。综合看，随着全生命周期管理的普及与服务能力的提升，房地产行业的核心定位由提供“一次性产品”逐渐转变为持续“提供居住与服务”的服务性、消费性行业，房地产业的贡献不再以一次性建设规模体现价值，而是通过持续、可感的服务与运营，在日常维修养护、应急保障、弱势群体便利性、社区治理与邻里关怀等方面，形成更稳健的民生保障与经济贡献。

总之，房地产在我国经济和民生中的重要地位不会改变，支柱产业的重要性不会减弱。但产业发展由简单的规模扩张转向精准供给和居住服务与资产运营；由“新建开发”转向“新增与更新并重、服务贯穿全周期”的新阶段。在现代化人民城市建设中，房地产将以更稳健、更可持续、更注重民生与效率的方式，继续承担对国民经济发展、产业链升级与居住品质提升的基础性支撑作用。