全省城市更新工作现场会。

红网时刻新闻记者 任洁 长沙报道

10月16日，全省城市更新工作现场会召开。会场内外，一个共识愈发清晰：城市更新不是为城市增加“网红滤镜”，更不是一拆了之、一建了之。流量是入口，留量才是答案；网红是传播，长红靠的是功能、业态、服务和治理。

会议现场，省住房城乡建设厅汇报了全省城市更新的家底：全省划定城市更新片区501个，向全社会推介重点片区133个、项目2478个、总投资2215亿元；2026年已新建改造供水、燃气、污水和排水管网3820公里。数字背后，是湖南城市发展从“增量扩张”转向“存量提质”的深刻转身。

而在这场转身中，长沙和张家界，提供了两种值得细看的样本。

长沙：流量不是答案，“留量”才是

会议中提到了一组数据，长沙坚持“先体检后更新、无体检不更新”，提前两年完成全市869.3平方公里、7254个小区全域体检覆盖；2026年以来全市累计实施城市更新项目448个，完成投资约203.7亿元。“十五五”期间谋划重点片区64个、更新项目3073个，计划总投资超2700亿元。

这些数字说明什么？说明长沙把“网红”当作入口，把“长红”落在片区、制度、民生和运营上。

潮宗街没有只做一条打卡街，而是严控建筑高度、屋顶风貌，串联文物旧址与新锐商业，做成“学、研、游”沉浸式动线和复合业态，年接待游客突破80万人次。省博—烈士公园片区不是简单造景，而是以“博物馆公园、湖湘文化会客厅”为定位，23个项目总投资约24亿元，社会资本11.14亿元、占比46.42%。观沙岭片区更典型，规划总面积3.67平方公里，一级开发总投入约120亿元，累计出让6宗地块422.7亩、土地出让收入82.77亿元，用“配套投入—土地溢价—反哺公益”滚出可持续的账。

流量退去后的历史街巷和历史地段也在持续发力。白果园等14个历史街区（地段）有机更新，活化利用历史建筑80余处；天心阁适度打开围墙，串联都正街等历史街巷，联动田汉大剧院等文体资源，让老城资源串珠成链；碧湘楚巷以“非标商业”留住老城烟火，长沙油脂厂从工业遗存变成集商业、展览、休闲于一体的文旅打卡地。这些街巷不大拆大建，用微改造把“打卡点”还原成“生活场”，让老长沙的烟火气成为最长久的流量。

张家界：把“空城”做成“会客厅”

如果说长沙是“网红城市”的流量考题，张家界就是“旅游城市”的留量考题。景区热、城区冷，游客多、停留短，是不少旅游城市的通病。

张家界的选择，是把城市更新作为提升旅游综合承载力、传承历史文脉、改善人居环境的抓手。“十四五”以来，全市住建领域累计争取项目321个、资金34.06亿元，在全市划定23个更新单元，制定城市更新五年行动实施方案。更关键的是，它把“存量盘活”做成了标志性战役。

大庸古城曾因央视《焦点访谈》点名而备受关注。张家界组建张家界芒果文旅合资运营主体，采取“旧瓶装新酒”策略，通过微改造、精提升，立足本土文脉，引入土家银饰、西兰卡普织造等非遗体验，打造开放式城市文化街区，以聚人气带动二次消费、夜间经济。自2026年7月10日正式营业以来，截至9月30日，累计接待游客突破200万人次，国庆黄金周七天接待38万人次，夜间客流占比接近八成，全网相关话题累计曝光量超12亿次。一个沉睡的存量资产，变成了城市文旅新地标。

客群结构的变化，更能说明问题。焕新后的大庸古城里，外籍游客的身影明显多了起来，他们来自法国、西班牙、意大利、韩国等地——白天在武陵源、天门山看山，晚上走进城里的街巷。长此以往，“张家界长满了外国人”成为网络热议话题。对一座旅游城市而言，入境客流是最挑剔的试金石：山水把人吸引来，城区接不接得住、留不留得下，考验的正是城市更新的成色。

人民广场片区则被定位为“奇幻大庸城配套服务核心、本土市民情怀归属地、外来游客核心集散地、地域文化集中展示地”。据了解，片区日均稳定客流约3.5万人次、年客流超1200万人次。张家界还有两个细节值得注意：陈家岗城市更新项目，政府仅投入引导资金，实现58户居民15380平方米旧房自拆重建；用公积金增值收益2.56亿元收购存量商品房1735套用作保障性住房。一个解决“居民自主更新”，一个解决“住房保障”，都是把城市更新做到人心里去。

长红的密码，藏在“运营”和“人”里

城市更新走到今天，早已不是“会不会建”的问题，而是“会不会算账、会不会运营、会不会治理”。

会议也点出了各地面临的共性课题：项目谋划如何更有运营思维，资金渠道如何更多元，社会资本如何更愿意参与，公众如何更好地参与共建共享。这些问题不是哪一地的“短板清单”，而是城市更新从“建设阶段”迈向“运营阶段”必须跨过的坎。

长沙和张家界给出的答案，指向同一套逻辑：运营前置、片区统筹、多元投入、治理接续。

运营前置，不是建完再说，而是先把运营主体、业态内容、收益路径想清楚，再以微改造落地。片区统筹，不是单点更新，而是把公益项目与经营项目“肥瘦搭配”，用片区平衡替代项目平衡。多元投入，不是财政单打独斗，而是中央资金、专项债、政策性金融、社会资本、居民自筹拼盘使用。治理接续，不是建完就交，而是把物业管理、社区治理、产业运营接上，让更新成果持续“造血”。

网红城市可以靠一个爆点出圈，但长红城市必须靠完备体系托底。

会场内外，长沙和张家界给出的启示是相通的：流量之外，要把游客变顾客、把顾客变常客；网红之外，要把打卡点变生活场、把生活场变产业场。城市更新最终更新的不是房子，而是人的日子；不是一时热度，而是一座城的长期主义。