长沙市开福区：

以“四化”为抓手建设绿色完整社区

居住社区是城市居民生活和城市治理的基本单元。长沙市开福区从 2018 年开始，以“四化”（系统化提升、精细化改造、市场化运维、长效化治理）为抓手，做好要素保障，全力创建绿色完整社区，推动城市更新。经过近 5 年实践，补强了基础设施短板，提升了人居环境品质，全区基层治理能力得到巩固提升。

长沙市开福区

一、着力科学统筹，强调系统化提升

坚持“无体检不项目”原则。紧盯“宜居城市”短板指标，以地域位置相近，老旧小区、老旧厂区、老旧街区、棚户区等相对集中的原则划定一批重点更新单元，开展深度城市安全体检，以片区更新思路生成各类项目。2021 年，开福区启动城市更新五年计划，实施开福文化医疗集聚区和德雅路两大片区系统化改造，目前首批五大改造项目稳步推进中。作为“学党史、悟思想、办实事”的重点民生项目，湘雅医院及周边环境综合整治项目在确保安全第一的基础上加速推进中。开福文化公园计划今年底改造完成，开园迎客后，长沙城北将新添一个城市历史文化旅游休闲区。

坚持一体化推进思路。近年来，开福区始终以城市更新为工作重点，以“系统化、集约化”为目标，同步推进老旧小区改造、棚户区改造、城中村改造、轨道交通建设、商业开发等项目建设，让老旧社区基本实现了“四态”（业态、形态、文态、生态）合一，打造城市功能聚合体和城市生活共同体，构建“生活圈”“交通圈”“商业圈”相互支撑的城市建设新格局。同时按照现代宜居社区要求，增加公共绿色、公共空间、支路网密度等，科学布局专业市场、中小学校、幼儿园、医院、文化服务中心等“15 分钟生活圈”公共服务配套，最优配置公共资源，为全区高质量发展奠定了坚实基础。

二、着力闭环管理，聚焦精细化改造

历史是城市的灵魂。“先有开福寺，后有长沙城”，作为长沙老城区的发源地，开福区翰墨留香，古迹众多，如何让城市留下记忆，让居民记住乡愁，让老街区转变为新网红？5 年来，开福区结合为民办实事，强化“微更新、微改造”工作方法，成效显著。

“微更新”焕发新动能。遵照“生活宜居、风貌完整、历史原真、地域文化、街区活力”五项原则，采取“补短、精点、优线、活片”四大举措，开福区不改街巷格局、不改空间尺度、不改历史记忆，下足“绣花”功夫，全力推进老城区有机更新。西园北里、潮宗老街、文昌阁、吉祥巷和望麓园等老街实现新生，烟火传承，焕发新活力，成为网红长沙的文化旅游新名片。采用“修旧如旧、修新如旧、修旧如新”的手法，2020 年完成 3 处历史建筑修缮，2021年启动 6 个历史建筑修缮项目，2022 年启动两处历史建筑修缮工作……一大批老建筑“旧貌换新颜”，引领老城区百姓奔向新生活。

“微改造”为民办实事。开福区坚持盯紧基层治理的痛点、难点，聚焦人民群众身边最关心的“急难愁盼”问题，按照“先地下后地上、先里子后面子”的工作步骤，推动多个领域流程再造、制度重构，运用“微改造”理念顺序推进街区更新改造。重点治理农贸市场及背街小巷，加强地铁公交接驳、风雨连廊等人性化公共设施建设，2021 年铺排 10 个微改造项目 ；2022 年预计投资 2 000 万元，铺排微改造项目 14个。通过实施城市微改造，解决了群众反映突出的消防、车位、厕位、梯位等“社区病”问题，补齐了发展短板，优化了公共服务，体现了人文关怀。

作者调研老旧小区绿色完整社区创建工作

三、着力多元共建，加大市场化运维

积极引入社会资本。通过抢抓政策机遇、拓展融资渠道、引导居民出资、引入社会资本等方式，开福区创新资金运作模式，建立政府、市场、社会和居民“四位一体”的市场化投入机制。以群芳园小区为例，该小区共有 17 栋房屋 868 户，总建筑面积约 7万 m2，由长沙市城市更新公司投资 3 901.7 万元实施改造，改造后的小区功能更完善、管理更有序、环境更优美、人民更满意，被评为长沙市解决国有企业改制遗留问题的精品项目。

有效盘活存量资产。全区立足现有资源，整合优质资源，盘活闲置资产，有效利用闲置的民房、学校、厂区、市场、旧公馆等进行公益化改造，打造成公共停车场、健身房、文娱活动中心、市民文化场馆等便民设施，充分释放既有资源最大经济效用。以旧城改建项目为例，深度挖掘文昌阁、民国公馆、工业遗址等文化要素资源，结合老旧社区改造和新地块开发建设，重点打造学宫文化基地、老长沙风情街区、创意休闲坊等具有历史文化风貌的文化休闲社区，资金平衡问题列入城市更新单元项目整体解决。

精准做好产业导入。更新后的老旧社区如何可持续运营问题应深入思考，尤其是老旧工业区、历史街区、文化街区，必须赋予清晰的产业定位。开福区注重引入创客空间、文化创意等高价值产业，让老旧社区通过改造后不仅拥有“面子”，更拥有经济发展的“底气”。以曾经“脏乱差”的西长街和潮宗老街为例，通过招投标引入专业的商业运营公司成功实现“腾笼换鸟”；潮宗老街精准导入“十二时辰”书吧、百年老店“双燕楼”、“亦间”民国洋楼酒店、“P.P”时髦设计手店、“佛里灯”青年创意等产业集群，实现最大限度地保护好、挖掘好历史文化资源，让厚重历史与新的城市文明交相辉映，让历史文化遗产在有效利用中成为城市老街区最直接的生产力，迸发出澎湃动能。

四、着力共同缔造，促进长效化治理

深化多元共治机制。通过优化治理主体、搭建参与平台、培育治理能力、构建回应机制等举措，全区大力推进城镇老旧小区多元共治。一座城市，三分在建，七分在管，针对老旧小区居民反映管理滞后的焦点问题，开福区率先将改造后的老旧小区纳入社区管理体系中，积极探索、全面推行由社区党组织领导下的居委会、业主委员会、物业服务企业的“三位一体”的社区管理新机制。同时充分运用大数据、云计算、5G 等现代信息技术，搭建智慧社区的综合信息服务平台，整合社区治理、小区管理、公共便民服务等基础数据，把智慧环卫、智慧停车、智慧警务、智慧消防、智慧物业等应用到社区治理。

完善居民参与机制。2022 年全区老旧小区改造居民意愿入户调查工作涉及 12 个街道，居民 33 464 户，收回有效问卷 3 万余份。针对居民合理化意见形成清单，设计单位“对症开方”。建立改造项目推进机制，由区、街道 、社区及业主代表等组建工作专班，推进项目改造全生命周期监管。

实施“完整社区”创建。按照“菜食住行购、科教文体卫、老幼站厕园”十五字要求和绿色完整社区理念，开福区以老旧小区改造为契机，积极探索智慧社区建设。重点打造一批具有示范意义的“共同缔造”典范社区、先进组织和先进个人。如将枫林小区打造成智慧温馨家园，将四方小区打造成“亲子友好型”社区，将广福园小区打造成完整宜居社区等，推动“共同缔造”活动不断向纵深发展，赢得了群众点赞。

作者：罗玉环